Examen de noticiero: ¿Por qué la zonificación de viviendas unifamiliares está bajo ataque?

Dahlem es uno de los barrios más ricos de Berlín, sus hermosas y frondosas calles bordeadas de grandes mansiones, villas, los alemanes las llaman, construidas principalmente a principios del siglo XX. Mientras caminaba desde la época de U-Bahn Dahlem-Dorf con techo de paja hasta la cena en la casa de un amigo que no era exactamente Daddy-Warbucks una tarde flamante, inicialmente me sorprendió cómo se las arregló para permitirse un entorno tan elegante.

Luego vi una villa con seis recadero de timbre en la puerta principal en zona de solo uno. Posteriormente de eso, noté una o dos villas subdivididas más, más un par de pequeñas placas que indicaban que había consultorios médicos interiormente. El zona de mi amigo resultó estar en un pequeño edificio de apartamentos que era más nuevo que las casas de los alrededores, pero construido aproximadamente a la misma escalera.

Dicha vivienda mixta no es completamente desconocida en los Estados Unidos, pero se encuentra principalmente en vecindarios anteriores a la zonificación, que comenzó su progreso en los Estados Unidos en las décadas de 1910 y 1920. En la era de la zonificación, especialmente desde la Segunda Querella Mundial, la regla común para los vecindarios residenciales ha sido las casas unifamiliares y solo las casas unifamiliares, sin apartamentos ni negocios permitidos.

En Alemania, que generalmente se le atribuye la invención de la zonificación, esta praxis de dividir ciudades en áreas destinadas a ciertas actividades y formas de construcción se remonta a la plazo de 1870. El explicación en Dahlem, una antigua finca que terminó en manos del gobierno, incluso fue administrado por una Comisión Efectivo para la División del Dominio de Dahlem que dictaminó que los compradores de parcelas tenían que erigir edificios tipo villa en dos abriles o remunerar una multa.

Las innovaciones de planificación y zonificación alemanas recibieron mucha atención en otros lugares, y los reformadores estadounidenses que comenzaron a defender por reglas de explicación urbano más restrictivas a principios del siglo XX fueron harto abiertos sobre su inspiración teutónica, al menos hasta la Primera Querella Mundial. Pero mientras las leyes alemanas y las regulaciones hacen mucho para determinar cómo y dónde las personas pueden construir, no dictan que la vivienda reunión se separe de todo lo demás.

De hecho, prácticamente ningún otro país hace esto en la medida en que lo hace Estados Unidos. Como Sonia Hirt, profesora de construcción y planificación del paisaje de la Universidad de Georgia, escribió en su encantador e iluminador obra de 2014 "Zoned in the USA": "No pude encontrar evidencia en otros países de que esta forma particular, la vivienda reunión independiente, sea rutinariamente , como en los Estados Unidos, considerado tan incompatible con todos los demás tipos de colonia como para asegurar un distrito legalmente definido propio, un distrito donde todos los demás usos principales de la tierra y tipos de edificios están prohibidos ".

La zonificación reunión ahora está a la defensiva en los EE. UU., Con la votación del Consejo de la Ciudad de Minneapolis en 2018 para permitir hasta tres unidades de vivienda en cada parcela residencial, y la Vigencia de Oregón haciendo poco en la misma crencha (las reglas varían según el tamaño de ciudad) el año pasado.

 Scott Wiener "ufano =" 840 "mérito =" 472 "/> 

<div class=     

El senador estatal Scott Wiener, demócrata de San Francisco, a la izquierda, acento sobre su medida de vivienda, el Esquema de Ley 50 del Senado, durante una audiencia del comité en 2019.

(Rich Pedroncelli / AP)

        

    

Aunque hasta ahora una estatuto similar ha fallado en California, otras reformas para permitir que los propietarios agreguen unidades a las casas existentes, en palabras de un experimentado, han puesto al estado "en el precipicio de la zonificación reunión funcionalmente inexistente", y el las reformas más audaces aún no están muertas. En California, el Esquema de Ley 50 del Senado se ha reintroducido con cambios que otorgan a las ciudades y condados dos abriles para desarrollar planes para impulsar el explicación ayer de que comiencen los mandatos estatales para una maduro densidad de viviendas.

Estos esfuerzos han engendrado algunas reacciones alarmantes y alarmistas. "Los demócratas declaran la extirpación a los suburbios, buscan prohibir las viviendas unifamiliares", escribió el periodista conservador Luke Rosiak en Twitter en promoción de su artículo del Daily Caller sobre un tesina de ley que acaba de presentar en la Vigencia de Virginia que afirmó que "podría metamorfosear rápidamente el estilo de vida suburbano que disfrutaban por millones ". Los pensadores suburbanos Joel Kotkin y Wendell Cox argumentaron en City Journal que sin una propiedad de vivienda generalizada," Estados Unidos se volverá cada vez más feudal en su forma económica y social ".

Kotkin y Cox insinuaron, pero fueron lo suficientemente cuidadosos como para no hacerlo. afirmar abiertamente que abolir la zonificación reunión tendría este meta. Su cautela estaba justificada. De hecho, Alemania es un país donde la propiedad de vivienda y las casas unifamiliares son fenómenos minoritarios, y lo dejaré para que decida si eso significa que es feudal. Muchas otras naciones ricas tienen tasas de propiedad de vivienda similares o superiores a las de los Estados Unidos (las más altas tienden a estar en los estados anteriormente comunistas de Europa del Este) sin una zonificación reunión de estilo estadounidense.

La explicación más famosa de por qué la zonificación reunión es tan frecuente en los EE. UU. Es probablemente la "Hipótesis del votante de hogar" del economista de Dartmouth College William Fischel: excepto en algunas ciudades, la política almacén está dominada por los propietarios, los propietarios favorecen políticas que aumentan su Los títulos de propiedad y la zonificación reunión se perciben como precisamente eso.

Hirt, quien nació y creció en Bulgaria, reconoció el poder de este razonamiento en "Zonificación en los Estados Unidos", pero argumentó que Está incompleto. "Si la riqueza de riqueza raíces fuera y sigue siendo el hacedor esencia, si los títulos de las propiedades residenciales disminuyen inevitablemente en entornos donde se permiten múltiples usos de la tierra y tipos de vivienda", escribió, "las personas de las otras democracias capitalistas no deberían tener el mismo temor". ¿sobre los alrededores de su hogar y los títulos de su hogar? ”

Hirt propuso en cambio que un conjunto particular de creencias culturales determinaron la forma que tomó la zonificación en la plazo de 1920 y que esta forma ha hexaedro forma a las nociones estadounidenses de los lugares en la ciudad donde podemos y debemos encontrarnos, las calles en las que podemos y debemos transitar, cuántos automóviles podemos y debemos tener, y los tipos de hogares en los que podemos y debemos existir ”.

Algunos de Estas creencias culturales a servicio de la vivienda reunión datan al menos de la fundación de los EE. UU. y de las preferencias de ciertos fundadores para el país sobre la ciudad. Otros eran exclusivos de la plazo de 1920 y verdaderamente muy chiflados. Las tiendas de comestibles de la vértice se representaban como vectores de enfermedades y trastornos, mientras que la histórica intrepidez de la Corte Suprema de 1926 que estableció la licitud de la zonificación afirmó que "muy a menudo el edificio de apartamentos es un puro parásito".

Esta era una era en la que muchos tipos reformistas además apoyaban la eugenesia, y no se puede desmentir el papel de la intolerancia similar en el aumento de la zonificación. Pero además fue impulsado por creencias relativamente inocentes que resultaron estar totalmente equivocadas. Los defensores de la zonificación argumentaron, por ejemplo, que canalizar el explicación residencial en vecindarios de casas unifamiliares separadas remotamente de tiendas y oficinas sería una benedícite para la vigor de los estadounidenses, mientras que, de hecho, la dependencia extrema de los automóviles que a menudo resultó ha sido lo contrario.

¿Deshacerse de la zonificación reunión de repente revertiría todo esto y transformaría los suburbios? UH no. Ibraheem Samirah, el dentista suburbano de Virginia y parlamentario estatal recién preferido que patrocinó el tesina de ley de reforma de zonificación discutido anteriormente, dijo que cree que cualquier cambio "sería mucho más a derrochador plazo, mucho más paulatino". Su esperanza, me dijo la semana pasada, es Cambia un poco el invariabilidad en la política de vivienda almacén al dar a los propietarios la oportunidad de beneficiarse del explicación de sus propias propiedades en zona de contender contra el explicación cercano. "Estoy tratando de ampliar la coalición de viviendas más asequibles más allá de los desarrolladores a los propietarios", dijo.

Mientras tanto, en Berlín, no es que la abandono de zonificación reunión haya resuelto todos los problemas inmobiliarios de la ciudad. Los precios de adquisición y especialmente los alquileres siguen siendo bajos para los estándares de las principales ciudades del mundo, pero han aumentado tanto en las últimas dos décadas que el gobierno almacén se sintió obligado a imponer una congelación de alquileres de cinco abriles el otoño pasado.

La zonificación reunión no es la única causa de los altos precios de la vivienda en California, Virginia o en otros lugares de los Estados Unidos, pero es un poco extraño.

Fox escribe una columna para Bloomberg

Source